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| 8月のお題「１００円パーキング」 |
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８月１日に国税庁が平成１９年分の「路線価」を発表しました。
東京圏では平均１３．１％上昇したそうです。
都内の住宅地をいくつか昨年と比較してみましたら
約１０％高くなっていました。
最近はバブル期並みの勢いで商業地域などは取引がされているので
それに引きづられて全体的に地価が上昇しているのでしょう。
これから家を買おうと思っている人や
親が広い土地を持っている人にとっては気になる話題ですね。
最近、住宅地の１００円パーキングが目に付きませんか？
都内のある住宅地にも、最近１００円パーキングが出来ました。
需要はそこそこある様ですが、そんなに儲かるとは思えません。
ところで、相続の時の遺産の金額はどうやって計算するのか
ご存知でしょうか？
大原則は、相続や贈与があった日の”時価”となります。
現金や預貯金はその金額そのものですね。
上場株式なら、その日の取引価格がベースです。
建物はちょっと違います。
減価償却資産と言って、年々その価値が下がっていきます。
実際には固定資産税の評価額を使うことになります。
毎年５月頃に固定資産税の納付書が送られてきますが
これに記載されている金額です。
通常は、固定資産税評価額＝相続税評価額です。
土地の場合はちょっと複雑です。
先ほどの１００円パーキング（Ａ土地としましょう）の場合
近隣が坪２５０万とか３００万円で売りに出ていましたから
６０坪としても１億５千万円の価値はあるのでしょうが、
相続税では、先ほどの「路線価」というものをベースに計算します。
都心部は全ての道路に対して、その接している土地の平米当りの単価が
付されているのです。
つまり、路線価×土地の面積＝土地の金額 となります。
郊外の土地などはもう少し簡単で、地区により倍率が定められます。
土地の固定資産税評価額×倍率＝土地の金額 です。
この路線価は、自分でも調べることが出来ます。
http://www.rosenka.nta.go.jp/
さて、土地の場合はこれで終わりではありません。
土地は、形状によって補正することもありますし
用途や財産を取得した人によって減額措置などがあるのです。
まさに”評価”ですね。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm
さあ、ここからは算数の時間です。
先ほどのＡ土地の路線価は４５０，０００円／平米でした。
６０坪（２００平米）として計算してみましょう。
(1)更地の場合
４５０，０００円×２００平米＝９千万円
売値が１．５億に対して評価額は９千万と大分開きがありますね。
(2)１００円パーキングの場合
事業用の土地として、２００までは５０％評価が軽減されます。
４５０，０００円×２００平米×５０％＝４，５００万円
９千万円−４，５００万円＝４，５００万円
これでも相当安くなりますね。
(3)更地を人に貸していたら
貸地の場合、借地権割合分が軽減されます。
借地権割合は６０〜８０％が一般的です。
Ａ土地の借地権割合は７０％ですので
９千万円×７０％＝６，３００万円
９千万円−６，３００万円＝２，７００万円
となります。
(4)自分たちが住んでいたら
２４０平米分までは、８０％軽減されます。
４５０，０００円×２００平米×８０％＝７，２００万円
９千万円−７，２００万円＝１，８００万円
時価１．５億の土地がわずか１，８００万円の評価額に
なってしまうのです。
この様に、現預金は１億円は１億円ですが
土地建物の場合には、使い方で大幅に評価額を低くすることも
可能なのです。
人に土地を貸した場合、通常は居住権や営業権などの問題があり
少々面倒ですが、１００円パーキングの場合は１年以上続ければ
契約を解除することも簡単な様です。
儲かって無さそうな１００円パーキングでも
実は相続税対策としては有効なのでした。
評価方法についてもう少し詳しく知りたい方はこちらをご覧下さい。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hyoka/zaisan3.htm
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